حماية المتضرر وضمان العدالة في المعاملات العقارية
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
تُعد العقود العقارية من أهم العقود التي تُبرم في الحياة اليومية، نظرًا لارتباطها بحقوق ملكية وأموال كبيرة. وفي بعض الحالات، يُكتشف بعد توقيع العقد وجود غبنٍ فاحش أو غشٍ واضح في تفاصيل العقد أو حال العقار، مما يُعرّض أحد الأطراف للضرر. وفي هذه الحالة، يكفل النظام السعودي للطرف المتضرر حق فسخ عقد البيع العقاري عند تحقق شروط معينة.
اقرا ايضا: الترافع في نزاعات التعدي على العقار
في هذه المقالة، نسلط الضوء على مفهوم الغبن والغش في العقود العقارية، الحالات التي يجوز فيها الفسخ، والخطوات القانونية لفسخ العقد بمساعدة محامٍ مختص.
أولًا: ما هو الغبن والغش في العقد العقاري؟
🔹 الغبن:
هو بيع العقار بسعر أقل بكثير من قيمته السوقية، أو شراءه بسعر أعلى بكثير، مع عدم علم الطرف المتضرر بالفارق الكبير في القيمة.
🔹 الغش:
هو إخفاء معلومات جوهرية عن العقار أو تقديم معلومات مضللة بنية الخداع، مثل:
- إخفاء عيوب جوهرية في العقار (تصدعات، مخالفات بلدية، مشاكل في الملكية).
- تقديم مستندات مزوّرة أو مضللة.
- إخفاء وجود رهن أو شراكة أو نزاع قائم.
ثانيًا: متى يمكن المطالبة بفسخ العقد؟
يمكن للمشتري أو البائع التوجه للمحكمة بطلب فسخ عقد البيع العقاري إذا تحقق أحد الأمور التالية:
- إثبات وجود غبن فاحش في الثمن مع غياب الخبرة.
- وقوع الطرف في العقد ضحية غش أو تدليس.
- إذا وُجد عيب خفي جوهري في العقار لم يُكشف عنه وقت البيع.
- استغلال حاجة الطرف الآخر أو قلة معرفته القانونية.
- إثبات وجود خداع متعمَّد أو إغراء غير مشروع.
ثالثًا: شروط فسخ عقد البيع في النظام السعودي
وفقًا للأنظمة القضائية المستندة إلى الشريعة الإسلامية، يُشترط لفسخ العقد بسبب الغبن أو الغش:
- وجود ضرر فعلي مُثبت على أحد الأطراف.
- غياب العلم أو القصد بالموافقة على الوضع المغبون.
- إثبات أن الطرف الآخر كان يعلم بالحقيقة وأخفاها عمدًا.
- عدم وجود شرط صريح في العقد يمنع الفسخ (إلا بشروط مقيدة شرعًا).
- التوجه للمحكمة خلال مدة معقولة من اكتشاف الغش أو الغبن.
رابعًا: خطوات فسخ عقد بيع عقار بسبب الغبن أو الغش
1. التواصل مع محامٍ متخصص
- تحليل المستندات
- تقديم استشارة قانونية مبدئية
- دراسة جدوى القضية وإمكانية إثبات الغبن أو الغش
2. جمع الأدلة
- عقد البيع وصك العقار
- تقييم عقاري محايد يثبت الغبن في السعر
- تقارير فنية حول عيوب العقار (مهندس، مكتب هندسي)
- شهود إن وُجدوا
- مراسلات أو محادثات تُثبت الغش أو الإخفاء
3. تقديم إنذار قانوني للطرف الآخر
- يطالب فيه بفسخ العقد وإعادة الثمن
- يمنح مهلة للتسوية قبل اللجوء للمحكمة
4. رفع دعوى فسخ أمام المحكمة العامة
- تُقدّم عبر منصة ناجز
- تشمل: طلب الفسخ، إعادة المبلغ، تعويض (إن وجد)
5. إثبات الغبن أو الغش أمام المحكمة
- عرض الأدلة والشهادات
- طلب خبرة فنية أو تقييم من المحكمة
6. صدور الحكم وتنفيذه
- إذا ثبت الغبن أو الغش، تصدر المحكمة حكمًا بفسخ العقد
- يُعاد العقار إلى البائع والثمن إلى المشتري
- يُحال الحكم لمحكمة التنفيذ للتنفيذ الجبري إن لزم
خامسًا: هل يحق المطالبة بالتعويض مع الفسخ؟
نعم. إذا تسبب الغش أو الغبن في ضرر مالي أو معنوي، يمكن للمحامي المطالبة بتعويض إضافي، يشمل:
- خسارة تجارية
- تكاليف إصلاح العقار
- رسوم الإجراءات والضرر النفسي
- فوات فرص استثمارية
سادسًا: دور المحامي في قضايا فسخ العقود العقارية
محاميك هو الضمان القانوني لإثبات حقك، وتشمل خدماته:
✅ دراسة وتقييم العقد من الناحية القانونية
✅ التأكد من وجود أسباب قوية للفسخ
✅ تقديم الإنذارات وصياغة الدعوى
✅ جمع الأدلة والتنسيق مع خبراء التقييم والهندسة
✅ تمثيلك أمام المحكمة والدفاع عن حقوقك
✅ طلب الفسخ، إعادة المبلغ، والتعويض
سابعًا: المحامي مؤيد بدر آل إسحاق – خبيرك في العقود والنزاعات العقارية
يُقدم الأستاذ مؤيد بدر آل إسحاق، المحامي والخبير القانوني، خدمات متخصصة في:
- قضايا فسخ العقود العقارية بجميع أسبابها
- قضايا الغبن والغش والتدليس
- مراجعة العقود قبل الشراء أو البيع
- تمثيل الأطراف المتضررة أمام المحاكم
- التنسيق مع جهات التقييم والمختصين
- حماية حقوق المشتري أو البائع قانونيًا وشرعيًا
ثامنًا: نصائح قبل توقيع أي عقد بيع عقاري
🔸 لا توقّع إلا بعد قراءة بنود العقد كاملة
🔸 استعن بمحامٍ لمراجعة البنود الفنية والقانونية
🔸 اطلب تقييمًا عقاريًا من جهة محايدة
🔸 لا تعتمد فقط على كلام البائع
🔸 وثّق كل شيء كتابيًا واحتفظ بالمراسلات
ختامًا: الغبن والغش لا يُسقطان الحق… والمحامي يُعيده لك
إن وجودك في موقف المغبون أو المخدوع لا يعني نهاية الطريق، بل بداية لاستعادة حقك بالقانون والنظام. وقبل أن تتنازل أو تسكت، تواصل مع محامٍ متخصص يفهم قضيتك، ويملك الأدوات القانونية لمواجهتها.
📞 للتواصل مع المحامي مؤيد بدر آل إسحاق:
0560077098
🌐 زيارة الموقع الرسمي:
moayad-law.sa
⚖️ لا تترك حقك يضيع في عقد مغبون أو مضلل… خذ المشورة القانونية من أهل الاختصاص.
تعليق واحد