يُعد عقد البيع العقاري من أهم العقود التي تُبرم في حياة الأفراد والشركات، نظرًا لما ينطوي عليه من تبعات مالية وقانونية كبيرة. إلا أن هذا العقد قد يُصبح باطلاً أو قابلاً للفسخ إذا شابه غش أو تدليس من أحد الأطراف. فكيف يتم إثبات ذلك؟ وما هو موقف النظام السعودي من فسخ عقد البيع بسبب الغش أو التضليل؟
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
في هذه المدونة القانونية، نستعرض الجوانب النظامية والتطبيقية المتعلقة بفسخ عقد البيع العقاري نتيجة الغش أو التدليس، مع توضيح دور المحامي في حماية الحقوق.
✅ أولًا: ما المقصود بالغش أو التدليس في العقد العقاري؟
الغش (Fraud) هو إخفاء أحد الأطراف لحقيقة جوهرية تؤثر في رغبة الطرف الآخر في التعاقد، أو تقديم بيانات مغلوطة بهدف خداعه.
التدليس (Misrepresentation) هو نوع من الغش يتضمن استخدام وسائل احتيالية لإقناع الطرف الآخر بإبرام العقد، مثل الكذب أو التلاعب بالمعلومات أو تقديم وثائق مزورة.
أمثلة شائعة:
- إخفاء وجود عيوب إنشائية في العقار
- تقديم صكوك غير صحيحة أو مزورة
- الادعاء بوجود خدمات أو تراخيص غير موجودة
- الكذب بشأن موقع العقار أو استخدامه
✅ ثانيًا: متى يحق للمشتري فسخ عقد البيع العقاري بسبب الغش؟
يُقر النظام السعودي – وخاصة وفقًا لمبادئ الشريعة الإسلامية ونظام المعاملات المدنية – بحق المشتري في فسخ العقد إذا:
- ثبت وجود غش أو تدليس مؤثر من البائع.
- كان الغش سببًا مباشرًا في إبرام العقد.
- لم يكن المشتري يعلم بالحقيقة وقت التعاقد.
- رفع الدعوى خلال المدة النظامية دون إهمال أو تأخير غير مبرر.
✅ ثالثًا: خطوات فسخ عقد البيع بسبب الغش أو التدليس
- جمع الأدلة
على المشتري أو من يمثله (محامٍ) إثبات وجود الغش أو التدليس بالأدلة مثل:- تقارير فنية
- شهود
- مراسلات
- مقارنات بين ما وُعِد به وما تم تسليمه
- رفع دعوى فسخ العقد أمام المحكمة العامة أو المحكمة العقارية
يُطلب فيها:- فسخ العقد العقاري
- إعادة الثمن المدفوع
- التعويض عن أي أضرار إن وُجدت
- صدور الحكم
تصدر المحكمة حكمها بعد سماع الطرفين ودراسة الأدلة، وقد تقرر:- فسخ العقد
- أو رفض الفسخ إذا لم يثبت الغش أو التدليس
- تنفيذ الحكم القضائي
عبر محكمة التنفيذ، لاسترداد المبلغ المدفوع أو إزالة اسم المشتري من سجل الملكية.
✅ رابعًا: دور المحامي في مثل هذه القضايا
يُعتبر دور المحامي في قضايا فسخ البيع العقاري بسبب الغش محوريًا، إذ يساعد على:
- تحليل بنود العقد وتحديد وجود غبن أو تدليس
- جمع الأدلة وتوثيق المخالفات
- إعداد لائحة الدعوى وصياغة الطلبات القانونية
- الترافع أمام المحكمة العامة أو العقارية
- المطالبة بحقوق موكله في الفسخ والتعويض
✅ خامسًا: هل يوجد مدة قانونية لطلب الفسخ؟
نعم، يُشترط أن يرفع المتضرر دعواه خلال مدة معقولة من علمه بالغش أو التدليس، ويُفضّل ألا تتجاوز المدة عامًا من تاريخ اكتشاف الضرر.
كما أن التأخير أو التساهل قد يُسقط الحق في الفسخ، ما لم يكن هناك عذر شرعي أو نظامي.
✅ سادسًا: هل يحق للمشتري المطالبة بتعويض؟
نعم، يمكن للمشتري المطالبة بـ:
- التعويض عن الخسائر المالية
- قيمة الإصلاحات التي أجراها
- تكاليف الاستشارات أو الدراسات التي أجراها قبل الشراء
- أي ضرر معنوي إذا ثبت تأثيره
✅ سابعًا: حالات شهيرة يتم فيها فسخ العقد بسبب الغش
- بيع عقار تبين لاحقًا أنه مقام على أرض مملوكة لجهة حكومية.
- إخفاء وجود مشكلة قانونية على العقار مثل رهن أو منع تصرف.
- تقديم صور معدلة أو عقود مزيفة عن مرافق غير موجودة فعليًا.
- بيع عقار بوصفه تجاريًا بينما تصنيفه البلدي سكني فقط.
✅ ثامنًا: كيف تحمي نفسك من الوقوع ضحية غش عقاري؟
- لا تبرم عقدًا دون محامي متخصص في العقار
- تأكد من صحة الصك العقاري عبر منصة وزارة العدل
- اطلب تقرير هندسي وفني مستقل قبل توقيع العقد
- راجع تصنيفات البلدية وتصريحات البناء
- لا تعتمد على الوعود الشفهية فقط، واطلب توثيق كل شيء كتابة
✅ تاسعًا: الفرق بين الفسخ والإبطال في العقود
| الفسخ | الإبطال |
|---|---|
| يتم عندما يكون العقد صحيحًا لكنه خُدش بسبب إخلال أو غش | يتم عندما يكون العقد أصلاً غير صحيح منذ البداية |
| يعيد الأطراف إلى ما قبل التعاقد | يُعتبر العقد كأن لم يكن منذ البداية |
✅ عاشرًا: الخلاصة
عقد البيع العقاري عقد ملزم، لكن لا يمكن أن يُجبر المتضرر على الالتزام به في حال ثبت وجود غش أو تدليس. ويكفل النظام السعودي للمشتري المتضرر حق فسخ العقد واسترداد أمواله وتعويضه.
📌 نصيحة قانونية:
قبل شراء أي عقار، استعن بمحامٍ عقاري للتأكد من سلامة العقد وخلوّه من الغبن، فالقانون يحمي المتعاقدين النزيهين، ويُعاقب من يخدع أو يُضلل.
اقرا ايضا: إثبات ملكية العقار أمام المحكمة – الإجراءات القانونية ودور المحامي
تعليق واحد