حماية المشتري أو البائع قانونيًا من العقود غير العادلة
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
مقدمة
يُعد عقد البيع العقاري من أهم العقود في حياة الأفراد والمؤسسات، نظرًا لما يمثله من ارتباط بمبالغ مالية كبيرة ومصالح جوهرية. ولكن، قد يشوب هذا العقد الغبن الفاحش أو الغش والتضليل، مما يؤدي إلى إلحاق ضرر جسيم بأحد الطرفين، خصوصًا المشتري.
في مثل هذه الحالات، يحق للطرف المتضرر فسخ العقد والمطالبة بالتعويض وفقًا لأحكام الأنظمة القضائية في المملكة العربية السعودية.
في هذه التدوينة سنستعرض الجوانب القانونية المتعلقة بفسخ عقد البيع العقاري بسبب الغبن أو الغش، وكيف يمكن للمشتري أو البائع حماية حقوقه بمساعدة محامٍ متخصص.
أولًا: ما المقصود بالغبن في عقد البيع العقاري؟
الغبن هو: عدم التوازن الفاحش في العوضين (الثمن والمبيع) بحيث يحصل أحد الطرفين على صفقة مجحفة.
📌 أمثلة على الغبن:
- بيع عقار بقيمة أقل بكثير من قيمته السوقية دون علم المشتري.
- شراء أرض بمساحة أقل مما هو مذكور في العقد.
- وجود مشاكل خفية بالعقار (مثل وجود رهن أو عيب إنشائي) لم يُفصح عنها.
ثانيًا: ما هو الغش في العقد العقاري؟
الغش هو استخدام طرق احتيالية أو معلومات مضللة لخداع الطرف الآخر ودفعه إلى التعاقد.
🧾 أمثلة على الغش:
- إخفاء العيوب الإنشائية المتعمدة في العقار.
- التلاعب بمستندات الملكية أو الإيهام بتصاريح غير حقيقية.
- تقديم بيانات غير صحيحة عن الموقع أو الخدمات أو المساحة.
ثالثًا: الأساس النظامي لفسخ عقد البيع بسبب الغبن أو الغش
ينص النظام السعودي في عدد من اللوائح (مثل نظام المرافعات الشرعية ونظام العقار ونظام مكافحة الغش التجاري) على أن:
- كل عقد شابَه غبن فاحش أو غش أو تدليس يحق فسخه بطلب من الطرف المتضرر.
- من شروط الفسخ أن يكون هناك إثبات قانوني للغبن أو الغش، مثل تقارير تثمين، شهود، أو دلائل موثقة.
- يمكن للمحكمة أن تحكم بفسخ العقد أو التعويض أو الاثنين معًا بحسب الضرر.
رابعًا: متى يحق للمشتري فسخ عقد البيع العقاري؟
يحق للمشتري طلب فسخ العقد في الحالات التالية:
- ثبوت أن السعر مبالغ فيه أو مبخوس بشكل غير عادل.
- ظهور عيب خفي لم يتم إبلاغه به وقت التوقيع.
- اكتشاف غش أو تدليس في بيانات العقار.
- وجود رهن أو نزاع قانوني على العقار لم يتم الإفصاح عنه.
- تزوير في صك الملكية أو تخطيط الأرض.
خامسًا: الإجراءات القانونية لفسخ عقد البيع بسبب الغبن أو الغش
1. التواصل مع محامٍ متخصص
يساعدك المحامي في تحليل العقد، وتجهيز الأدلة، وتقديم الاستشارة النظامية.
2. رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة
عادةً ما تكون أمام المحكمة العامة أو المحكمة التجارية حسب أطراف النزاع.
3. تقديم الأدلة على الغبن أو الغش
مثل تقارير تثمين العقار، أو صور، أو شهود، أو مراسلات تثبت التضليل.
4. طلب فسخ العقد أو التعويض
يمكن أن تشمل المطالبات استرداد المبلغ المدفوع + تعويض عن الأضرار المالية أو النفسية.
سادسًا: ما دور المحامي في قضايا فسخ العقود العقارية؟
وجود محامي مختص يضمن لك:
- صياغة لائحة دعوى قوية ومبنية على أساس نظامي.
- جمع الأدلة والتقارير الفنية لتأكيد الغبن أو الغش.
- تمثيلك أمام المحكمة وشرح الجوانب الفنية للعقار.
- التفاوض على تسوية ودية في حال رغبة الطرف الآخر.
- متابعة تنفيذ الحكم واسترداد الحقوق الكاملة.
سابعًا: ما الفرق بين الغبن المشروع والغبن غير المشروع؟
- الغبن المشروع: هو ما كان ناتجًا عن التفاوت الطبيعي في التقديرات، ولا يوجب الفسخ.
- الغبن غير المشروع: هو الناتج عن تضليل، استغلال جهل الطرف الآخر، أو عدم تعادل واضح في العقد، ويستوجب تدخل القضاء.
ثامنًا: هل يمكن فسخ العقد بعد التوقيع والتوثيق؟
نعم، يمكن فسخ عقد البيع العقاري حتى بعد التوقيع والتوثيق، بشرط إثبات:
- أن هناك تضليلًا أو غبنًا فاحشًا لم يكن ظاهرًا وقت التوقيع.
- أن الطرف المتضرر لم يتنازل صراحة أو ضمنًا عن حقه في المطالبة لاحقًا.
تاسعًا: هل يمكن المطالبة بتعويض فقط دون فسخ العقد؟
نعم. في بعض الحالات، يمكن للطرف المتضرر أن يطالب فقط بـ:
- تعويض مالي عن الأضرار الناجمة عن الغش.
- تنفيذ التزامات تعاقدية أخرى مع بقاء العقد قائمًا.
خاتمة
التعامل في العقارات يتطلب الحذر والدقة، فالتوقيع على عقد لا يعني نهاية المطاف. إذا كنت ضحية غبن فاحش أو غش في صفقة عقارية، فإن الأنظمة في السعودية تكفل لك حق الفسخ واسترداد الحقوق والتعويض.
ولا تتردد أبدًا في استشارة محامٍ متخصص في القضايا العقارية لحماية حقوقك قبل فوات الأوان.
📞 هل تعرّضت لغبن أو غش في صفقة عقارية؟
تواصل معنا الآن لتحصل على استشارة قانونية متخصصة من محامٍ خبير في العقارات.
اقرا ايضا: محامي لتقسيم العقار بين الورثة
تعليق واحد