تُعد قضايا منع التصرف في العقارات المرهونة من القضايا التي تكتسب أهمية كبيرة في النظام العقاري السعودي، خصوصًا في ظل التطور التشريعي والتنظيمي الذي تشهده المملكة في قطاع التمويل والرهن العقاري.
فمنع التصرف لا يعني فقط منع البيع أو الهبة أو النقل، بل يمتد ليشمل كل تصرف قانوني قد يؤثر في حقوق الدائن أو الجهة المرتهنة.
وفي هذه القضايا، يلعب المحامي المتخصص في القضايا العقارية والتمويلية دورًا محوريًا في حماية حقوق الأطراف وتوضيح الإجراءات القانونية الواجب اتباعها.
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
ما المقصود بالعقار المرهون؟
العقار المرهون هو العقار الذي يُقدم كضمان لسداد دين أو تمويل، بحيث يكون للدائن (المرتهن) حق عيني على العقار حتى يتم الوفاء بالدين.
وبمجرد تسجيل الرهن رسميًا في السجلات العقارية، يصبح الرهن ملزمًا قانونيًا ولا يمكن للمدين (الراهن) التصرف في العقار إلا بموافقة الدائن.
سؤال شائع:
هل يستطيع مالك العقار المرهون بيعه أو التصرف فيه؟
الجواب: لا، لا يجوز له التصرف في العقار المرهون بأي شكل من الأشكال – بيعًا أو هبة أو رهنًا جديدًا – دون موافقة خطية من المرتهن، لأن الملكية مقيدة بحق الرهن.
مفهوم “منع التصرف” في العقارات المرهونة
يشير مصطلح “منع التصرف” إلى قرار قضائي أو توجيه إداري يمنع صاحب العقار من القيام بأي تصرف قانوني في ملكه حتى تُسوى الالتزامات المترتبة عليه.
وغالبًا ما يُصدر هذا المنع:
- بناءً على طلب الدائن أو الجهة التمويلية (البنك أو الشركة).
- أو بموجب حكم قضائي في حال وجود نزاع أو إخلال بالعقد.
هذا المنع يُدوَّن في صك العقار أو في السجل الإلكتروني لدى الهيئة العامة للعقار أو وزارة العدل.
ما الحالات التي يصدر فيها قرار منع التصرف؟
هناك حالات متعددة تؤدي إلى صدور أمر بمنع التصرف في العقار المرهون، أبرزها:
- تخلف المدين عن سداد القرض العقاري.
- وجود نزاع قضائي حول ملكية العقار أو الرهن.
- طلب من الجهة الممولة لحفظ حقوقها حتى انتهاء السداد.
- إجراءات تنفيذ قضائي في حال وجود حكم نهائي يلزم المدين بالوفاء.
وفي كل حالة، يختلف نطاق المنع ومدته وفقًا لظروف القضية وطبيعة الرهن.
كيف يساعد المحامي في قضايا منع التصرف؟
يُعد المحامي العقاري العنصر الأساسي في التعامل مع هذه القضايا، حيث يقوم بما يلي:
- مراجعة عقد الرهن وشروطه القانونية.
- تحليل أسباب المنع ومدى قانونيتها.
- الترافع أمام المحكمة العقارية أو التنفيذية لرفع المنع أو إثبات الحق.
- التفاوض مع الجهة المرتهنة للوصول إلى تسوية ودية.
- تقديم الاعتراضات القانونية في حال كان قرار المنع غير مبرر أو مخالف للنظام.
ما أثر المنع على حقوق المالك الأصلي؟
قرار المنع لا ينزع الملكية من المالك الأصلي، لكنه يُقيد سلطته في التصرف بالعقار.
فهو يبقى مالكًا، لكن لا يستطيع بيعه أو رهنه أو تسجيل أي نقل ملكية عليه.
ويهدف هذا الإجراء إلى حماية حقوق الجهة المرتهنة وضمان استقرار التعاملات المالية والعقارية.
سؤال متكرر:
هل يمكن رفع المنع بعد سداد الدين؟
نعم، بمجرد سداد كامل الدين أو الالتزام، يمكن للمدين التقدم بطلب رسمي إلى الجهة المرتهنة أو المحكمة لإلغاء المنع وإعادة حرية التصرف بالعقار.
الجانب النظامي: ما الذي يقوله القانون السعودي؟
ينظم نظام الرهن العقاري المسجل الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/49) لعام 1433هـ العلاقة بين الراهن والمرتهن، وينص على ما يلي:
- المادة (6): “لا يجوز للراهن التصرف في المال المرهون تصرفًا ينقص من قيمته أو يعطل الانتفاع به إلا بموافقة المرتهن.”
- المادة (14): “إذا تخلف الراهن عن الوفاء بالدين المضمون بالرهن، جاز للمرتهن طلب التنفيذ على العقار المرهون.”
وهذا يعني أن الرهن يخلق حقًا مقيدًا يضمن للمرتهن أولوية في استيفاء حقه، ويقيد تصرف الراهن لحين انتهاء الالتزامات.
الإجراءات القانونية لرفع منع التصرف
عند الرغبة في رفع المنع عن العقار المرهون، تمر العملية بعدة خطوات:
- سداد المديونية أو التسوية مع الجهة المرتهنة.
- الحصول على خطاب “فك رهن” رسمي من الجهة الممولة.
- تقديم الخطاب إلى كاتب العدل أو منصة “ناجز”.
- تحديث الصك العقاري إلكترونيًا لإلغاء القيد.
وفي حال رفض الجهة المرتهنة أو وجود نزاع، يمكن للمحامي رفع دعوى قضائية لرفع المنع أمام المحكمة المختصة.
دور المحكمة العقارية والتنفيذية في هذه القضايا
تختص المحكمة العقارية بالنظر في النزاعات المتعلقة بالعقار ذاته، مثل الملكية والرهن والحقوق العينية.
أما محكمة التنفيذ فتتعامل مع تنفيذ الأحكام المتعلقة بسداد الديون أو بيع العقارات المرهونة.
وفي حال وجود حكم قضائي، يتم تطبيق المنع أو رفعه من خلال منصة “التنفيذ الإلكتروني” التابعة لوزارة العدل.
هل يمكن الطعن في قرار منع التصرف؟
نعم، يمكن الطعن في قرار المنع إذا تبين أنه:
- تم دون سند قانوني واضح.
- أو استند إلى إجراءات غير صحيحة.
- أو صدر دون إخطار رسمي للمالك.
ويكون الطعن عبر تقديم اعتراض رسمي إلى المحكمة أو لجنة النظر في الاعتراضات العقارية خلال المدة النظامية المحددة.
أهمية الاستعانة بمحامي مختص
القضايا العقارية تتطلب فهمًا دقيقًا للأنظمة وارتباطًا وثيقًا بالإجراءات الرسمية لدى جهات مثل:
- وزارة العدل
- الهيئة العامة للعقار
- وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان
- مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) في حال التمويل العقاري
المحامي المختص هو من يملك الخبرة في التواصل مع هذه الجهات، وصياغة المذكرات القانونية والمرافعات التي تحفظ حق موكله سواء كان مدينًا أو دائنًا.
نصائح قانونية لتجنب الوقوع في مشكلة منع التصرف
- اقرأ عقد الرهن بدقة قبل التوقيع عليه.
- احتفظ بنسخة رسمية من جميع المستندات التمويلية.
- سدد الالتزامات في مواعيدها لتفادي إجراءات المنع.
- استشر محاميًا قبل أي تصرف في العقار المرهون.
- تابع حالة العقار إلكترونيًا عبر منصة “العقارات الإلكترونية” التابعة لوزارة العدل.
خاتمة
إن قضايا منع التصرف في العقارات المرهونة تمثل نقطة التقاء بين النظام العقاري والنظام التمويلي، وتتطلب وعيًا قانونيًا عاليًا لحماية الحقوق.
ومع وجود محامي مختص، يمكن تحويل هذه القضايا من عائق قانوني إلى فرصة لتسوية عادلة تحفظ حقوق جميع الأطراف.
فالعقار في النهاية ليس مجرد ملكية مادية، بل ضمان قانوني يجب التعامل معه بوعي ومسؤولية.
المصادر
- نظام الرهن العقاري المسجل – المرسوم الملكي رقم (م/49) لعام 1433هـ.
- وزارة العدل السعودية – بوابة ناجز الإلكترونية.
- الهيئة العامة للعقار – دليل حقوق الملاك والممولين.
- صحيفة أم القرى الرسمية – اللوائح التنفيذية لأنظمة التمويل والرهن.
- موقع هيئة المحامين السعودية – مقالات متخصصة في المنازعات العقارية.
