في المعاملات العقارية، تبرز بعض القضايا التي تمسّ الحقوق المالية والعائلية، ومن أبرزها الشفعة والوصية. وتُعدّ هاتان المسألتان من المسائل الشائعة أمام المحاكم، لما فيهما من تداخل بين الأحكام الشرعية، والتطبيقات النظامية، خاصة عندما يكون العقار محل خلاف بين ورثة أو شركاء أو موصى لهم.
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
في هذه المدونة، نسلط الضوء على الفرق بين الشفعة والوصية في العقارات، ونستعرض متى تنشأ المنازعات، وكيف تُحسم أمام القضاء، وما دور المحامي في ذلك.
✅ أولاً: ما المقصود بالشفعة العقارية؟
الشفعة هي: حق يُعطى للشريك أو الجار في شراء العقار الذي باعه شريكه أو جاره، بنفس الثمن والمواصفات، قبل أن ينتقل إلى المشتري الجديد.
وهي حق ثابت في الشريعة الإسلامية ومُعترف به نظاماً في السعودية، وفق شروط وضوابط.
من يحق له الشفعة؟
- الشريك في ملكية العقار المشاع
- الجار الملاصق (في بعض الحالات المحددة فقهيًا)
✅ ثانيًا: شروط الأخذ بالشفعة
لكي تُقبل دعوى الشفعة، لا بد من توفر عدة شروط، أهمها:
- أن يكون العقار مشتركًا بين الشفيع والبائع (في حال شراكة)
- أن يتم البيع دون إعلام الشفيع المسبق
- أن يطلب الشفيع حقه فور علمه بالبيع (المطالبة الفورية)
- أن يكون الثمن معلوماً وقابلاً للسداد
ملاحظة: الشفعة لا تنطبق على العقارات المملوكة بالكامل ولا المباعة لأقارب من الدرجة الأولى.
✅ ثالثًا: متى تنشأ منازعات الشفعة؟
تنشأ النزاعات في الشفعة عندما:
- يبيع الشريك حصته دون إعلام شريكه الآخر
- يُرفض طلب الشفيع رغم توافر الشروط
- يرفض المشتري الجديد التنازل للشفيع
- يُشكك في جدية أو أحقية الشفيع
حينها يحق للشفيع رفع دعوى شفعة أمام المحكمة المختصة.
✅ رابعًا: مفهوم الوصية العقارية
الوصية العقارية هي: تصرف يتم بعد وفاة الموصي، يقضي بمنح شخص معين (غير وارث غالبًا) جزءًا من تركة الموصي، مثل أرض أو عقار أو شقة.
ويشترط في الوصية:
- أن تكون موثقة أو يمكن إثباتها شرعًا
- ألا تزيد عن ثلث التركة إلا بموافقة الورثة
- أن تصدر من عاقل ومكلّف وحرّ التصرف
✅ خامسًا: حالات منازعات الوصية العقارية
تنشأ المنازعات في الوصية عندما:
- يشك الورثة في صحة الوصية أو نسبة العقار للموصي
- تتجاوز الوصية الثلث دون إذن الورثة
- لا توجد وصية مكتوبة وإنما شهود أو أدلة متفرقة
- يرفض بعض الورثة تنفيذ الوصية بسبب تعارضها مع مصالحهم
وفي هذه الحالات، يمكن للطرف المتضرر رفع دعوى إثبات وصية أو اعتراض على الوصية أمام المحكمة الشرعية.
✅ سادسًا: الفرق الجوهري بين الشفعة والوصية في العقار
| البند | الشفعة | الوصية |
|---|---|---|
| نوع الحق | حق تملك مقابل ثمن | حق تمليك بلا مقابل بعد الوفاة |
| وقت التنفيذ | حال الحياة | بعد وفاة الموصي |
| الأطراف المعنية | الشريك أو الجار والمشتري | الموصي والموصى له والورثة |
| مرجعية الحكم | نظامي وشرعي | شرعي بالدرجة الأولى |
✅ سابعًا: إجراءات رفع دعوى الشفعة أو الوصية
- صياغة لائحة دعوى شرعية متضمنة الوقائع والأسانيد الشرعية والنظامية
- إرفاق المستندات مثل الصكوك، العقود، الشهادات، الوصية المكتوبة (إن وجدت)
- رفع الدعوى عبر منصة ناجز (وزارة العدل)
- المثول أمام المحكمة الشرعية أو العامة حسب نوع الدعوى
- إصدار الحكم وقابليته للاعتراض أو التمييز
✅ ثامنًا: دور المحامي في منازعات الشفعة والوصية
المحامي الشرعي المتخصص يلعب دورًا محوريًا في هذه القضايا، حيث:
- يقدم استشارة فقهية وقانونية دقيقة في الوضع المطروح
- يصوغ لائحة دعوى أو رد على الدعوى باحتراف
- يتابع سير القضية ويقدم الدفوع القانونية والشرعية
- يضمن حفظ حقوق موكله سواء كان شفيعًا، وارثًا، أو موصى له
✅ تاسعًا: هل يمكن الجمع بين الشفعة والوصية في نفس العقار؟
في حالات نادرة، قد تظهر وصية تتعلق بجزء من عقار، ويظهر شفيع يطالب بحقه، وهنا:
- يُفصل القاضي بين الحقين
- يُنظر أيهما أسبق بالإثبات
- يراعى توفر شروط كل دعوى على حدة
- قد تُلزم المحكمة الطرفين بتسوية عادلة تحفظ حقوق الجميع
✅ عاشرًا: توصيات قانونية مهمة
- لا تؤخر المطالبة بحق الشفعة، فالسكوت قد يُسقط الحق
- أوثق وصيتك رسميًا عند كاتب عدل لتفادي المنازعات
- لا تتصرف في عقارك المشترك دون إخطار الشركاء
- استعن بمحامٍ مختص بالقضايا العقارية والشرعية لتفادي الثغرات
✅ خاتمة
منازعات الشفعة والوصية في العقارات تتطلب معرفة دقيقة بأحكام الشريعة والنظام، حيث تتداخل فيها الجوانب الشرعية والعائلية والقانونية. ولكونها قضايا تمس حقوق الملكية أو التركة، فإن التعامل معها بحكمة واحتراف قانوني يُعد ضرورة لا رفاهية.
📌 نصيحة ختامية:
سواء كنت تطالب بحق الشفعة أو ترغب في إثبات وصية عقارية، فإن وجود محامٍ مختص في القضايا العقارية والشرعية بجانبك يضمن حماية حقوقك وتسريع إنجاز قضيتك بطرق قانونية سليمة.
اقرا ايضا: إزالة التعديات على الأراضي البيضاء – حماية للحق العام وتطبيق للأنظمة
تعليق واحد