عند وفاة المورّث، تنتقل ملكية العقارات إلى الورثة حسب الأنصبة الشرعية، ولكن لا يتمكن كل وريث من التصرف في حصته إلا بعد تقسيم العقارات رسميًا وفق الإجراءات القانونية. تقسيم عقارات التركة يعتبر من أكثر الأمور تعقيدًا، خاصة عند اختلاف الورثة أو وجود ممتلكات متعددة يصعب تقسيمها عينًا.
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
في هذه المقالة، سنُسلّط الضوء على كل ما تحتاج معرفته حول تقسيم العقارات الموروثة، من الخطوات الرسمية إلى دور المحامي والخيارات القانونية المتاحة.
✅ ما هي “عقارات التركة”؟
عقارات التركة هي جميع الأراضي والمباني والوحدات السكنية أو التجارية التي كان يملكها المتوفى قبل وفاته، وتندرج ضمن تركته. وتشمل:
- أراضٍ زراعية أو بيضاء.
- فلل أو شقق سكنية.
- عقارات مؤجرة.
- أراضٍ مطوّرة أو خام.
- عقارات مسجلة أو بدون صكوك (بحسب النظام).
⚖️ القاعدة الشرعية في قسمة العقارات بين الورثة
الشرع ينص على أن تقسيم التركة يتم حسب الأنصبة المحددة في القرآن الكريم، فلكل وارث نصيبه المعلوم وفقًا لقرابته من المتوفى (زوج، أبناء، أم، أب…).
لكن، العقار يختلف عن المال النقدي، لأنه لا يُقسم بسهولة، ما يتطلب اتفاق الورثة أو اللجوء للقضاء لتقسيمه بطريقة عادلة، إما:
- قسمة عينية: إن أمكن تقسيم الأرض أو المبنى دون ضرر.
- قسمة تصفية: بيع العقار وتقسيم قيمته المالية.
📝 خطوات تقسيم عقارات التركة قانونيًا في السعودية
1. استخراج صك حصر ورثة
أول خطوة يجب القيام بها هي تقديم طلب صك حصر ورثة من المحكمة، ويتضمن:
- أسماء الورثة.
- العلاقة بالمتوفى.
- إثبات الوفاة.
2. التأكد من ملكية العقارات
يتم التحقق من العقارات المسجلة باسم المتوفى من خلال:
- وزارة العدل.
- منصة “إفراغ” أو “ناجز”.
- الجهات العقارية المختصة.
3. تحديد نوع القسمة: تراضٍ أم قضاء؟
- قسمة تراضٍ: إذا اتفق الورثة على طريقة تقسيم العقار، يمكن توثيق ذلك لدى كاتب العدل.
- قسمة قضائية: في حال وجود خلاف، يتم رفع دعوى قسمة عقار في المحكمة العامة.
4. تقديم طلب قسمة في المحكمة (عند الخلاف)
يرفع أحد الورثة (أو محامي عنهم) دعوى تقسيم عقارات التركة، ويتم فيها:
- وصف العقارات بشكل دقيق.
- إرفاق صكوك الملكية.
- إرفاق حصر الورثة.
5. تقدير العقارات من قبل خبير عقاري
في حالة عدم إمكانية التقسيم العيني، يتم تقدير العقار لتحديد قيمته السوقية تمهيدًا لبيعه وتوزيع قيمته.
🧑⚖️ ما دور المحامي في تقسيم عقارات التركة؟
وجود محامٍ مختص يُسهّل كثيرًا من الإجراءات القانونية ويقلل من احتمالات النزاع، ويشمل دوره:
- تقديم الاستشارات للورثة قبل اتخاذ قرارات خاطئة.
- إعداد ومتابعة أوراق القسمة أو الدعوى.
- تمثيل الورثة في المحكمة.
- حماية حقوق القُصّر أو الغائبين.
- متابعة تسجيل الحصص أو نقل الملكيات بعد القسمة.
💼 هل يمكن بيع عقار التركة قبل تقسيمه؟
لا يُمكن لأي وريث بيع أو التصرف بعقار التركة قبل إجراء القسمة، إلا إذا:
- تم الاتفاق بين جميع الورثة.
- أو كان المورث قد أوصى بذلك بشرط ألا يُخالف الثلث.
- أو بحكم قضائي في حالة قسمة التصفية.
أي تصرف قبل القسمة دون موافقة البقية يُعد تعديًا على حقوق الورثة ويمكن الطعن فيه.
🧮 أنواع قسمة العقارات في التركات
1. قسمة عينية
- تتم عندما يمكن تجزئة العقار إلى أجزاء مستقلة.
- يُخصص لكل وريث قطعة أو شقة تعادل نصيبه الشرعي.
2. قسمة مهايأة (الانتفاع المؤقت)
- تُستخدم إذا لم يتم الاتفاق على البيع أو التقسيم العيني.
- يتم توزيع فترات الانتفاع (مثلاً: سنة لهذا الوريث، وسنة لآخر).
3. قسمة تصفية
- تُستخدم حين يتعذر القسمة العينية (كأن يكون العقار شقة واحدة).
- يتم بيع العقار بالمزاد أو بالتراضي، ثم توزيع المبلغ حسب الأنصبة الشرعية.
📌 عقبات شائعة في تقسيم العقارات وكيفية التعامل معها
| العقبة | طريقة التعامل |
|---|---|
| وجود وريث قاصر أو غائب | تعيين ولي شرعي أو وصي قانوني |
| رفض أحد الورثة البيع أو القسمة | اللجوء للمحكمة وطلب القسمة الجبرية |
| عدم وجود صكوك للعقار | إثبات الملكية عبر المحكمة |
| عقار عليه نزاع أو رهن | تسوية الوضع القانوني أولاً |
🛡️ نصائح لضمان قسمة عادلة وشرعية
- لا تتصرف في العقار قبل استشارة محامٍ.
- لا توقّع على أي اتفاق أو تنازل دون معرفة التفاصيل.
- وثّق أي اتفاق يتم بين الورثة رسميًا.
- احرص على حضور الجلسات أو إرسال من يمثلك قانونيًا.
- تابع تسجيل حصتك العقارية بعد القسمة في وزارة العدل.
اقرا ايضا: محامي لإثبات النسب أو نفيه شرعًا: دليلك القانوني الكامل
✍️ خلاصة: قسمة العقارات مسؤولية قانونية لا تحتمل التساهل
تقسيم العقارات الموروثة يحتاج إلى دقة وصبر ومعرفة قانونية، لأن أي خطأ قد يُفقدك حقك أو يتسبب في نزاع لا ينتهي. ولهذا ننصح دائمًا بالتوجه إلى محامٍ خبير في قضايا التركات ليضمن لكل طرف حقه الشرعي ويوفر عليك الجهد والوقت.
⚖️ لا تتردد في طلب استشارة قانونية متخصصة عند وجود أي عقار ضمن تركة تحتاج إلى تقسيمه.
تعليق واحد