تقسيم العقار بين الورثة يكون بالتراضي إذا اتفق الورثة كاملو الأهلية ثم يُوثَّق اتفاقهم، أو بدعوى قسمة أمام محكمة الأحوال الشخصية عند النزاع أو وجود قاصر أو غائب. فإن قبل العقار القسمة دون ضرر قُسم وسُلّم كل وارث نصيبه المعين، وإلا حكمت المحكمة ببيعه وتسليم كل وارث نصيبه من ثمنه، وذلك كله بعد استخراج صك حصر الورثة.
وخطوات قسمة التركة بالتراضي في منصة التركات، وأحكام القسمة القضائية في لائحة قسمة الأموال المشتركة.
عند وفاة المورّث، تنتقل ملكية العقارات إلى الورثة حسب الأنصبة الشرعية، ولكن لا يتمكن كل وريث من التصرف في حصته إلا بعد تقسيم العقارات رسميًا وفق الإجراءات القانونية. تقسيم عقارات التركة يعتبر من أكثر الأمور تعقيدًا، خاصة عند اختلاف الورثة أو وجود ممتلكات متعددة يصعب تقسيمها عينًا.
نحن في خدمتك
للتواصل او الاستشارة
في هذه المقالة، سنُسلّط الضوء على كل ما تحتاج معرفته حول تقسيم العقارات الموروثة، من الخطوات الرسمية إلى دور المحامي والخيارات القانونية المتاحة.
ما هي عقارات التركة؟
عقارات التركة هي جميع الأراضي والمباني والوحدات السكنية أو التجارية التي كان يملكها المتوفى قبل وفاته، وتندرج ضمن تركته. وتشمل:
- أراضٍ زراعية أو بيضاء.
- فلل أو شقق سكنية.
- عقارات مؤجرة.
- أراضٍ مطوّرة أو خام.
- عقارات مسجلة أو بدون صكوك (بحسب النظام).
القاعدة الشرعية والنظامية في تقسيم العقار بين الورثة
الشرع ينص على أن تقسيم التركة يتم حسب الأنصبة المحددة في القرآن الكريم، فلكل وارث نصيبه المعلوم وفقًا لقرابته من المتوفى (زوج، أبناء، أم، أب…).
ولا يُقسم العقار إلا بعد ترتيب الحقوق المتعلقة بالتركة بنص المادة (198) من نظام الأحوال الشخصية: تجهيز الميت بالمعروف، ثم قضاء الديون ويُقدَّم منها ما تعلق بعين من التركة كالعقار المرهون، ثم تنفيذ الوصية، ثم قسمة ما يبقى على الورثة.
لكن، العقار يختلف عن المال النقدي، لأنه لا يُقسم بسهولة، ما يتطلب اتفاق الورثة أو اللجوء للقضاء لتقسيمه بطريقة عادلة، إما:
- قسمة عينية: إن أمكن تقسيم الأرض أو المبنى دون ضرر.
- البيع وقسمة الثمن (قسمة التصفية): بيع العقار الذي لا يقبل قسمة الإجبار وتسليم كل وارث نصيبه من ثمنه.
خطوات تقسيم العقار بين الورثة قانونيًا في السعودية
1. استخراج صك حصر ورثة
أول خطوة يجب القيام بها هي استخراج صك حصر ورثة إلكترونيًا من منصة التركات بوزارة العدل، بالخطوات المفصّلة في طريقة استخراج حصر ورثة من ناجز، ويتضمن:
- أسماء الورثة.
- العلاقة بالمتوفى.
- إثبات الوفاة.
2. التأكد من ملكية العقارات
يتم التحقق من العقارات المسجلة باسم المتوفى من خلال:
- وزارة العدل.
- منصة “إفراغ” أو “ناجز”.
- الجهات العقارية المختصة.
3. تحديد نوع القسمة: تراضٍ أم قضاء؟
- قسمة تراضٍ: إذا اتفق الورثة كاملو الأهلية على طريقة تقسيم العقار بما لا يخالف الشريعة والأنظمة، يُقدَّم الاتفاق للجهة المختصة لتوثيقه، كتوثيقه لدى كاتب العدل (المادة 3 من لائحة قسمة الأموال المشتركة).
- قسمة قضائية: في حال وجود خلاف، أو قاصر، أو غائب، أو حصة وقف أو وصية، تُرفع دعوى القسمة أمام محكمة الأحوال الشخصية (المادة 33 من نظام المرافعات الشرعية).
4. تقديم طلب قسمة في المحكمة (عند الخلاف)
يرفع أحد الورثة (أو محامي عنهم) دعوى تقسيم عقارات التركة، ويتم فيها:
- وصف العقارات بشكل دقيق.
- إرفاق صكوك الملكية.
- إرفاق حصر الورثة.
5. ندب خبير لبيان ما يقبل القسمة من عقارات التركة
للمحكمة أن تندب خبيرًا أو أكثر لإعداد بيان بالأموال محل القسمة، وما يقبل قسمة الإجبار منها وما لا يقبلها، ونصيب كل وارث (المادة 16 من اللائحة). وما لا يقبل قسمة الإجبار تحكم ببيعه وتسليم كل وارث نصيبه من ثمنه دون حاجة لتقييمه، ما لم يتفق الورثة على خلاف ذلك (المادة 18).
ما دور المحامي في تقسيم العقار بين الورثة؟
وجود محامٍ مختص يُسهّل كثيرًا من الإجراءات القانونية ويقلل من احتمالات النزاع، ويشمل دوره:
- تقديم الاستشارات للورثة قبل اتخاذ قرارات خاطئة.
- إعداد ومتابعة أوراق القسمة أو الدعوى.
- تمثيل الورثة في المحكمة.
- حماية حقوق القُصّر أو الغائبين.
- متابعة تسجيل الحصص أو نقل الملكيات بعد القسمة.
هل يمكن بيع عقار التركة قبل تقسيمه؟
لا يملك وارث واحد بيع عقار التركة كله أو جزء مفرز منه دون باقي الورثة، لكن لكل شريك التصرف في حصته الشائعة واستغلالها دون إذنهم بشرط ألا يُلحق ضررًا بحقوقهم بنص المادة (620) من نظام المعاملات المدنية. ويُباع العقار كله في الحالتين الآتيتين:
- تم الاتفاق بين جميع الورثة.
- أو حكمت المحكمة ببيعه لأنه لا يقبل قسمة الإجبار (المادة 18 من لائحة قسمة الأموال المشتركة).
وأي تصرف في العقار كله دون موافقة البقية يُعد تعديًا على حقوق الورثة ويمكن الطعن فيه. وإذا أقامت المحكمة مصفيًا على التركة فلا يجوز لأي شريك التصرف في المال المشترك من وقت صدور الحكم بإقامته (المادة 31 من اللائحة)، ومن استولى على شيء منه بطريق غير مشروع أو تعمّد تعطيل دعوى القسمة يُحال إلى النيابة العامة (المادة 37).
طرق تقسيم المنزل بين الورثة: أنواع قسمة العقار في التركات
1. قسمة عينية
- تتم عندما يمكن تجزئة العقار إلى أجزاء مستقلة.
- يُخصص لكل وريث قطعة أو شقة تعادل نصيبه الشرعي.
2. قسمة مهايأة (الانتفاع المؤقت)
- تُستخدم إذا لم يتم الاتفاق على البيع أو التقسيم العيني.
- يتم توزيع فترات الانتفاع (مثلاً: سنة لهذا الوريث، وسنة لآخر).
3. قسمة تصفية
- تُستخدم حين يتعذر القسمة العينية (كأن يكون العقار شقة واحدة).
- يتم بيع العقار بالمزاد أو بالتراضي، ثم توزيع المبلغ حسب الأنصبة الشرعية.
| طريقة تقسيم العقار بين الورثة | متى تكون | السند |
|---|---|---|
| قسمة التراضي | اتفاق الورثة كاملي الأهلية على طريقة القسمة، ثم توثيق الاتفاق لدى الجهة المختصة | لائحة قسمة الأموال المشتركة م.3 |
| قسمة الإجبار | عقار يقبل القسمة دون ضرر ولا رد عوض، فتحكم المحكمة بتسليم كل وارث نصيبه المعين | اللائحة م.1 وم.17 |
| البيع وقسمة الثمن | عقار لا يقبل قسمة الإجبار، فيُباع ويُسلَّم كل وارث نصيبه من ثمنه | اللائحة م.18 |
| المهايأة | اقتسام منافع العقار بالزمان أو المكان أثناء دعوى القسمة حتى تتم | اللائحة م.1 وم.6 |
| التخارج | ترك وارث نصيبه مقابل شيء معلوم، ويُوثَّق أمام الجهة المختصة | نظام الأحوال الشخصية م.243 |
«تحكم الدائرة ببيع ما لا يمكن قسمته قسمة إجبار وتسليم كل شريك نصيبه من ثمنه دون حاجة لتقييمه، ما لم يتفق الشركاء على خلاف ذلك.»
لائحة قسمة الأموال المشتركة، المادة الثامنة عشرة — البوابة القانونية بوزارة العدل
عقبات شائعة في تقسيم العقار بين الورثة وكيفية التعامل معها
| العقبة | طريقة التعامل | |
|---|---|---|
| وجود وريث قاصر أو غائب | تعيين ولي شرعي أو وصي قانوني، ومراعاة الأحكام الخاصة بنصيبه في جميع مراحل القسمة (المادة 2 من اللائحة) | |
| رفض أحد الورثة البيع أو القسمة | اللجوء للمحكمة وطلب القسمة الجبرية، ولا تتوقف الدعوى لغياب أحد الشركاء أو امتناعه (المادة 9 من اللائحة) | |
| عدم وجود صكوك للعقار | إثبات الملكية عبر المحكمة | |
| عقار عليه نزاع أو رهن | تسوية الوضع القانوني أولاً |
نصائح لتقسيم العقار بين الورثة بعدل
- لا تتصرف في العقار قبل استشارة محامٍ.
- لا توقّع على أي اتفاق أو تنازل دون معرفة التفاصيل.
- وثّق أي اتفاق يتم بين الورثة رسميًا.
- احرص على حضور الجلسات أو إرسال من يمثلك قانونيًا.
- تابع تسجيل حصتك العقارية بعد القسمة في وزارة العدل.
اقرا ايضا: محامي لإثبات النسب أو نفيه شرعًا: دليلك القانوني الكامل
خلاصة تقسيم العقار بين الورثة: مسؤولية قانونية لا تحتمل التساهل
تقسيم العقارات الموروثة يحتاج إلى دقة وصبر ومعرفة قانونية، لأن أي خطأ قد يُفقدك حقك أو يتسبب في نزاع لا ينتهي. ولهذا ننصح دائمًا بالتوجه إلى محامٍ خبير في قضايا التركات ليضمن لكل طرف حقه الشرعي ويوفر عليك الجهد والوقت.
لا تتردد في طلب استشارة قانونية متخصصة عند وجود أي عقار ضمن تركة تحتاج إلى تقسيمه، وتكاليف ذلك مفصّلة في كم أتعاب المحامي في تقسيم الإرث.
أسئلة شائعة عن تقسيم العقار بين الورثة
منزل الورثة قبل قسمته ملك شائع بينهم جميعًا؛ فلكل وارث الانتفاع بحصته دون إذن الباقين بشرط ألا يُلحق ضررًا بحقوقهم (المادة 620 من نظام المعاملات المدنية). وإذا اختلفوا في السكن فلهم أثناء دعوى القسمة أن يقتسموا منافعه مهايأة بالزمان أو المكان، فإن تعذر اتفاقهم حكمت بها المحكمة عند الاقتضاء (المادة 6 من اللائحة).
يجوز إبقاء التركة مشتركة إذا اتفق الورثة كاملو الأهلية على ذلك، لأن لهم قسمتها بالطريقة التي يتفقون عليها (المادة 3 من اللائحة). لكن لأي وارث أن يرفع دعوى قسمة يطلب فيها حصته، ومن تعمّد تعطيل دعوى القسمة يُحال إلى النيابة العامة (المادة 37)، وتفصيل ذلك في عقوبة عدم توزيع الميراث في السعودية.
تتم القسمة بين الورثة بعد ترتيب حقوق التركة: تجهيز الميت ثم قضاء الديون ثم تنفيذ الوصية، ثم قسمة الباقي (المادة 198 من نظام الأحوال الشخصية). فيُستخرج صك حصر الورثة، ثم يقتسمون بالتراضي ويوثقون اتفاقهم، أو يرفع أحدهم دعوى قسمة فتقسم المحكمة ما يقبل القسمة وتبيع ما لا يقبلها (المادتان 17 و18 من اللائحة).
المصادر
- لائحة قسمة الأموال المشتركة — البوابة القانونية بوزارة العدل (المواد 1 و2 و3 و6 و9 و16 و17 و18 و31 و37)
- نظام المرافعات الشرعية (المادة 33) · نظام الأحوال الشخصية (المادتان 198 و243) · نظام المعاملات المدنية (المادة 620)
راجعه قانونيًا: المحامي مؤيد بن بدر آل إسحاق — ترخيص محاماة رقم 451105.
المعرفة القانونية
مقالات ذات صلة
مكتب محاماةالاسترحام في قضايا المخدرات مع المحامي: الشروط والخطوات وفرص القبول في السعودية
مكتب محاماةكيف يساعد المحامي في تخفيف العقوبة أو إسقاط التهمة؟
مكتب محاماةالطعن في وصية أمام المحكمة الشرعية: متى وكيف يتم؟
مكتب محاماةمحامي حصر ورثة وتوزيع التركة: دليلك القانوني لحفظ الحقوق وتيسير الإجراءات
مكتب محاماةالاعتراض على تصرف أحد الورثة قبل القسمة: حماية الحقوق وضمان عدالة التوزيع
مكتب محاماةإثبات صك حصر الورثة بمساعدة المحامي
لديك حالة مشابهة؟
اكتب لنا وصفًا مختصرًا لحالتك، ونوضّح لك موقفك النظامي قبل أي خطوة.